En los últimos años, Colorado ha sido un ejemplo de la disaster inmobiliaria de Estados Unidos. Anteriormente era un estado relativamente asequible, pero los precios de las viviendas se han multiplicado casi por seis en las últimas tres décadas, superando incluso a Florida y California.

La vivienda inasequible, que alguna vez fue un problema limitado a las ciudades costeras, se ha convertido cada vez más en un problema en el corazón del país.

Como en otros lugares, no hay una única razón por la que los bienes raíces se hayan vuelto tan caros en Colorado. En cambio, hay varios: la demanda está aumentando entre los millennials, las personas mayores permanecen en sus casas por más tiempo, los inversionistas están comprando segundas residencias y alquileres a corto plazo, y la construcción de viviendas no ha logrado mantener el ritmo. Luego están las interrupciones en la cadena de suministro y la escasez de mano de obra.

¿El resultado? Colorado ha estado experimentando una disminución del crecimiento demográfico, un aumento de las personas sin hogar y desafíos de contratación para los empleadores.

Pero una nueva legislación puede cambiar eso.

Este año, la Asamblea Typical de Colorado aprobó varias leyes que, desde mi perspectiva como experto en bienes raíces y uso de la tierra, convertirán a Colorado en un líder nacional en la expansión de la asequibilidad de la vivienda.

El 13 de mayo de 2024, el gobernador de Colorado, Jared Polis, firmó un proyecto de ley que exige que los gobiernos locales planifiquen y zonifiquen más apartamentos y condominios cerca de las estaciones de tránsito. El mismo día, el gobernador firmó una ley que permite la construcción de unidades de vivienda accesorias (pequeños apartamentos ubicados en el mismo lote que una casa unifamiliar) en las grandes ciudades y pueblos. Estos proyectos de ley siguieron a otros que eliminaron los requisitos mínimos de estacionamiento de vehículos para apartamentos y prevalecieron sobre las reglas locales que prohibían a las personas vivir con compañeros de cuarto. Estos cambios harán que las viviendas sean más asequibles al permitir que los desarrolladores construyan más viviendas (y más diversas) a un costo menor.

Pronto llegará al escritorio del gobernador aún más legislación, incluido un proyecto de ley que daría a los gobiernos locales el derecho a comprar viviendas existentes para preservar la asequibilidad. Cada una de estas acciones tiene como objetivo mantener bajos los costos de vivienda para los promotores y buscadores de vivienda.

La restricción de nuevas viviendas causa problemas

Para poner fin a la crisis inmobiliaria, los gobiernos deben deshacerse de las normas que impiden a los promotores construir nuevas viviendas.

Durante décadas, los economistas han observado que las leyes restrictivas de zonificación en algunas de las ciudades más ricas del país son un element importante que bloquea el nuevo desarrollo.

Según la ley de la oferta y la demanda, limitar la oferta de viviendas aumenta los precios de la vivienda.

Eso no sólo significa que sea difícil comprar una casa en Boulder o Vail. La vivienda inasequible en las ciudades prósperas de Estados Unidos tiene efectos de largo alcance. Aumenta la brecha de riqueza de los hogares entre los propietarios de viviendas existentes y de mayores ingresos y los inquilinos. Decrease el dinamismo de la fuerza laboral, ya que los trabajadores no pueden darse el lujo de mudarse a lugares donde podrían encontrar empleos más productivos y mejor remunerados. Esto, a su vez, perjudica el crecimiento económico nacional. La vivienda inasequible también agrava la desigualdad racial y acelera la gentrificación y el desplazamiento en los vecindarios de bajos ingresos.

La crisis de asequibilidad de la vivienda incluso empeora el cambio climático. A medida que la gente busca viviendas más baratas y alejadas de los centros de empleo, sus desplazamientos producen más emisiones de gases de efecto invernadero.

Colorado está abordando los problemas de frente

La ley de vivienda orientada al tránsito de Colorado tiene como objetivo abordar estos problemas. Y, como sugiere mi próxima investigación, puede resultar más eficaz que las intervenciones de otros estados para hacer que la vivienda sea más asequible.

A partir de Oregón en 2019, varios estados atacaron la zonificación unifamiliar al anular las leyes de zonificación locales que solo permiten una vivienda independiente por parcela. Muchas ciudades han pasado por cambios similares.

Los defensores anuncian estas reformas, pero la eliminación de la zonificación unifamiliar ha producido pocas viviendas nuevas.

Reforzada por mi experiencia como abogada especializada en uso de suelo, mi investigación demuestra algunos de los problemas de las reformas bien intencionadas de zonificación unifamiliar: es demasiado caro y difícil financiar proyectos que añaden sólo una o dos unidades adicionales a las propiedades de forma esporádica. Es más, proyectos pequeños como estos no atraen a desarrolladores experimentados.

Mi investigación muestra que permitir viviendas de mayor densidad, reducir las tarifas de desarrollo y acelerar los plazos para la obtención de permisos dará como resultado que se construyan más viviendas más rápidamente.

La legislación de Colorado hace un mejor trabajo al aprovechar las fuerzas del mercado. La nueva ley de desarrollo orientada al tránsito del estado requiere que 31 ciudades planifiquen y zonifiquen viviendas con una densidad promedio de 40 unidades de vivienda por acre dentro de media milla de una estación de tránsito de ferrocarril fijo o un corredor de autobuses de alta frecuencia. Eso equivale aproximadamente a un edificio de apartamentos de tres o cuatro pisos.

Es imposible predecir exactamente cuántas nuevas unidades de vivienda creará esta ley. Pero la agencia de transporte de la región de Denver tiene 77 estaciones de tren ligero, y la ley obligará a los gobiernos locales a planificar y zonificar aproximadamente 60.000 unidades de vivienda sólo alrededor de esas estaciones. Esa cantidad de unidades ayudaría a cerrar la escasez de viviendas de 101,000 unidades en Colorado. Y eso sin contar las unidades que se permitirán construir a lo largo de las líneas de autobuses.

La nueva ley se basa en experimentos en Massachusetts y California, donde los gobiernos estatales han comenzado a exigir a las ciudades que zonifiquen y eliminen la burocracia para las viviendas de densidad moderada cerca del tránsito. Sin embargo, la ley de Colorado va más allá al permitir un desarrollo mucho más denso, reflejando las leyes de desarrollo orientadas al tránsito adoptadas localmente y altamente efectivas en Minneapolis y Los Ángeles.

La ley de Colorado llega a un punto óptimo para los desarrolladores. Los proyectos de mediana altura son el tipo más rentable de nueva construcción de viviendas multifamiliares, según el Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de California Berkeley. Esto se debe a que pueden construirse con materiales económicos como la madera y no requieren componentes de seguridad especializados como los que se utilizan en la construcción de rascacielos.

Los desarrolladores pueden distribuir los costos en estos proyectos entre más unidades que, por ejemplo, en un dúplex o triplex. En condiciones de mercado adecuadas o con incentivos modestos, los proyectos más grandes hacen que sea más factible para los desarrolladores reservar unidades asequibles a precios asequibles inferiores a los del mercado si los gobiernos locales así lo requieren.

Por diseño, los residentes de estas nuevas casas tendrán fácil acceso al transporte público, lo que debería aliviar los problemas de calidad del aire de Colorado y reducir su huella de carbono. Como resultado, una amplia coalición de defensores de la vivienda, el transporte y el medio ambiente apoyaron el proyecto de ley.

La ley de Colorado orientada al tránsito también aborda un argumento común contra la intervención estatal en la regulación del uso de la tierra. Los opositores argumentan que las leyes estatales que rigen el uso de la tierra socavan el derecho de las comunidades locales a gobernarse a sí mismas.

El handle local es un dogma político, si no lawful, en muchos estados. Haciendo honor a la fuerte tradición de autonomía de Colorado, el proyecto de ley de desarrollo orientado al tránsito permite a las ciudades determinar en qué zonas de sus áreas de tránsito se permitirán viviendas multifamiliares. Una ciudad podría distribuir las unidades necesarias en sus zonas de tránsito, por ejemplo, o concentrarlas en un lugar determinado. Pero, en primer lugar, no pueden optar por no construirlos.